Voy a comprar o invertir

Un inmueble barato puede ser una oportunidad o el principio de un problema, y desde el anuncio no se distingue. La diferencia no está en desconfiar del precio, sino en analizar qué se compra de verdad: qué uso admite, qué superficie computa para la norma, en qué estado está y cuánto costará la operación completa hasta poder usarlo.

La comprobación tiene un momento: antes de firmar. Después, el margen de maniobra se reduce a lo que el contrato haya protegido.

Qué conviene decidir, y en qué orden

1. Definir para qué se compra y qué condiciones debe cumplir el inmueble para ese uso. Sin esa definición, el resto de comprobaciones no tiene contra qué contrastarse.
2. Verificar superficies con la magnitud que exige la norma —construida, útil o útil computable no son lo mismo—, el uso urbanístico y las limitaciones de la comunidad.
3. Estimar la inversión completa: compra, impuestos, obra, honorarios, licencias, tasas, suministros, contingencia y el tiempo hasta la puesta en uso.
4. Fijar antes de entregar una señal el criterio para seguir, renegociar o descartar, y proteger en el contrato las comprobaciones que sigan pendientes.

Señales de alerta

• Fiarse de la superficie catastral o de la del anuncio sin medir. Una cifra puede ser correcta y, aun así, no ser la que decide la operación.
• Dar por viable un cambio de uso porque otro inmueble del edificio lo consiguió.
• Presupuestar solo acabados y descubrir después estructura, instalaciones o exigencias administrativas.
• Firmar arras sin condiciones que protejan frente a una inviabilidad técnica o urbanística.

Hasta dónde puedes llegar por tu cuenta

Una primera criba con la documentación básica puedes hacerla por tu cuenta: uso actual, superficie declarada, estado aparente y números gruesos. Deja de ser prudente decidir en solitario cuando hay cambio de uso, obra estructural, elementos comunes por medio o una inversión que no admite el error.

Cómo intervengo

Para este momento existe un encargo concreto: la auditoría previa a compra. Reviso la documentación, visito y mido el inmueble, identifico los condicionantes y te entrego un informe con los riesgos, los costes previsibles y una recomendación clara para decidir o negociar. Si la operación no se sostiene, también se dice.

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