Los términos que deciden un proyecto

Estas definiciones son explicativas: en cada caso concreto mandan la norma, el contrato o el procedimiento aplicables. Si un término te afecta y no está claro cómo, esa es exactamente la clase de consulta que conviene hacer antes de decidir.

Alcance

Conjunto de trabajos, prestaciones, límites y exclusiones que definen qué se contrata. Un alcance impreciso no abarata la obra: aplaza su precio a la fase de adicionales.

Superficie construida, útil y útil computable

Tres magnitudes distintas de un mismo inmueble. La construida incluye elementos constructivos; la útil, el espacio aprovechable; la útil computable, solo lo que las reglas de una norma concreta permiten contar. La viabilidad de un uso suele decidirse en la tercera, que es la que nadie publica en el anuncio.

Cambio de uso

Transformación del uso autorizado de un inmueble —por ejemplo, de local a vivienda—. Su viabilidad depende de la normativa, de las condiciones técnicas del inmueble y del procedimiento administrativo, no de que otro lo haya conseguido antes.

Exclusión

Lo que una oferta no incluye. Es la letra pequeña que convierte el presupuesto más bajo en el más caro: las exclusiones no desaparecen, reaparecen en obra como adicionales. Se comparan ofertas comparando exclusiones.

Partida alzada

Importe global asignado a un trabajo sin medición que lo respalde. Tiene sentido en lo que de verdad no puede medirse; usada para tapar indefinición, es coste sin control.

Certificación de obra

Valoración periódica del trabajo ejecutado, normalmente ligada al pago. Debe contrastarse con las mediciones y con el estado real de la obra: certificar no es fotografiar, es medir.

Contingencia

Reserva económica o de plazo para incertidumbres identificadas que aún no pueden eliminarse. No es un colchón para el proyecto mal definido: cada contingencia debería tener nombre, causa y fecha de revisión.

Coste final estimado

Previsión actualizada del coste total al cierre: lo contratado, más los cambios aprobados, más los riesgos previsibles. Mirar solo lo ya pagado es conducir mirando el retrovisor.

Dirección facultativa

Técnicos que, conforme al marco legal, dirigen la ejecución de la obra desde sus atribuciones profesionales. No equivale automáticamente a la gestión del proyecto: son funciones distintas y compatibles.

Project Manager

Profesional que gobierna alcance, decisiones, coste, plazo, riesgos y coordinación de un proyecto por encargo del cliente. Su alcance concreto lo define el contrato; no sustituye por sí solo las funciones legalmente reservadas a otros técnicos.

Representación técnica independiente

Posición profesional alineada solo con los intereses del cliente, frente a agentes que defienden legítimamente los suyos: el constructor su margen, el proyectista su diseño, el proveedor su producto. Independencia significa no cobrar de ninguno de ellos.

Auditoría técnica

Revisión independiente y documentada de un inmueble, un proyecto o una obra: estado, riesgos, cumplimiento y decisiones. Su valor está en llegar antes de la firma o antes de la negociación, no después.

Viabilidad técnico-económica

Análisis de si una operación puede y debe seguir adelante: uso, norma, estado, coste completo, plazo y riesgo, leídos juntos. La conclusión también puede ser renegociar o descartar; descartar a tiempo es un resultado.

Puesta en uso

Todo lo que hace falta para usar legalmente y con seguridad lo construido: certificados, legalizaciones, inspecciones, registros y documentación. Una obra físicamente terminada puede no estar terminada.

Relacionado